房地产企业纳税调整及账务处理

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　　房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售与一般的销售商品类似，所以应按销售商品确认收入的原则确认其销售收入的实现。如果房地产经营商事先与买方签订合同，按合同要求开发房地产的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则进行处理。

　　1、企业会计准则制度对房地产企业收入确认的规定

　　按照企业会计制度，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但也可能出现法定所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况。

　　2、税收政策对房地产企业收入确认的规定

　　根据税收政策规定，对房地产纳税人，不论销售房屋是否将会形成事实，只要纳税人收到预收款(包括预收的定金)就形成纳税义务，纳税人应当就预收款按“销售不动产”申报缴纳营业税，待纳税人索取取得营业收入的凭据后，将剩余的部分税金按规定再进行申报缴纳。

　　房地产开发商所建建筑如果是属“自建行为”，在销售时还应当补征“建筑”营业税。而根据规定：“自建行为的纳税义务时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。显然，建筑业营业税应税收入的实现时间又存在着与会计收入确认时间不尽相同的地方。

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